上海
最近有客户在后台咨询小马一个问题，他名下有一个厂房，现在他想创业，是否可以用自己的厂房作为非货币财产出资？
如果可以的话，土地使用权需要一并转让吗？
根据《公司法》和《民法典》确定的“房随地走”原则，厂房出资必然会产生土地使用权的转移，但在现实中因土地性质差异、交易结构设计等因素，这一规则的适用非常复杂。
一、法律规定
我们先来看看法律是怎么规定的，《民法典》第三百五十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”
因此，利用厂房出资时也需要完成土地使用权转移，否则可能导致出资无效。
除此之外，《公司法》第四十九条进一步加强了非货币出资的权属转移要求“股东以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续”。
二、土地性质对出资的影响
厂房所在地的土地的不同法律性质可能会对出资造成影响。
1、如果土地性质是出让土地的话，土地使用权人可直接以厂房及土地使用权出资，无需额外审批，土地使用权与厂房同步过户。
2、如果土地的性质是划拨土地的话，需经相关部门批准并补缴土地出让金后方可出资。
3、如果土地的性质是农村的集体土地，需先办理征收手续转变土地性质，或者通过集体经营性建设用地入市流转。
三、如何防止厂房出资的不利因素
那么在现实生活中，如何防止利用厂房出资而导致的不利因素呢？
首先是权属核查的三个角度
1、权利完整性：需确认土地使用权证载用途与厂房实际用途一致，避免因规划不符导致过户障碍。
2、权利负担：核查土地是否存在抵押、查封或拖欠工程款等情形。若存在，需通过债务清偿、担保解除等方式消除权利瑕疵。
3、合规性文件：确保取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等必备文件，避免因违建导致出资无效。
其次是把控价值评估
根据《公司注册资本登记管理规定》，厂房及土地使用权出资必须由具备资质的评估机构进行作价。
评估过程需注意：优先采用成本法或假设开发法，避免因市场波动导致估值偏差。
如果评估值高于账面价值的部分需计入资本公积，低于认缴出资额的需股东补足差额。
重要项目最好委托两家独立评估机构交叉验证，确保估值客观性。
最后是全流程管控权属转移。
股东应在公司章程约定的出资期限内完成过户。
另外，需提交土地使用权变更登记申请书、评估报告、出资协议等文件，确保登记机关审核通过。
